海南地产将与城市定位"合拍"

　　低价房太多埋下隐患 旅游地产成开发重点

　　位于三亚的高档海景小区,平均售价均超过1万元/平方米。新华社记者:郭程 摄

　　据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。其中海口涨幅达16.7%，居全国首位。

　　不仅海口如此，从整个海南省的情况来看，无论投资规模、开工面积、销售价格，还是房地产在财税收入中所占的比重，房地产业无一例外地表现出强劲的上涨态势。对此，海南省建设厅及业内专家认为，海南生态环境优越，吸引了越来越多的旅游地产投资者及内地消费需求，但是大量低端地产将对海南长远发展构成负担。今后，海南房地产政策和发展方向将重点放在高端旅游房地产。

     75%的房子被岛外客户买走

　　旅游房地产投资快速增长成为拉动海南固定资产投资的重要力量。据海南省统计局统计，今年上半年，全社会固定资产完成投资总额283.80亿元，比上年同期增长47.8%。在三亚、陵水、琼海、文昌、保亭、五指山、定安、澄迈等市县旅游房地产明显加速的带动下，全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7%。

　　海南省商品房销售价格持续攀升，综合售价达到每平方米5565元，增长25.03%。在此背景下，海南的房地产销售并没有出现“有价无市”的状况。上半年海南商品房销售面积增长快于竣工面积，商品房销售面积为178.33万平方米，增长69.2%；竣工面积104.49万平方米，增长62.7%。

　　海南省建设厅厅长李建飞说，出现这一格局的最主要原因是海南房地产的消费市场在岛外。“海南岛75%的房子被岛外客户买走。”海南优美的生态环境，越来越受到岛外购房者的青睐。无论在海口、三亚，还是位于海南岛中部的五指山市，新开发楼盘的主要购买人群都是岛外人士。

　　海南省建设厅的统计数据表明，2007年海口市的岛外购房者比例为54.86%，三亚市为85.8%，三亚海景一线房产的外销比例则高达93%以上；今年上半年，三亚销售商品房7763套、面积达69.11万平方米，比去年同期增长18%，其中有6909套为外地人购买，占销售量近九成。

　　据预测，下半年，海南房地产市场由于价格起点低，市场需求潜力大，投资增长依然会比较强劲。

     低价房埋下发展隐患

　　岛外消费者钟情海南，除了环境的吸引力外，一个很重要的原因是“价格起点低”。与内地不少大城市相比，除三亚外，海南沿海市县新开发的不少楼盘总体价位仍然偏低。

　　据调查，琼海、文昌、儋州、万宁、陵水、保亭、五指山、澄迈、定安等市县从去年开始大力发展房地产业，除了海边一线海景别墅外，大多数商品房的销售价格在1500至2800元/平方米，只有琼海市个别楼盘达到3000多元。

　　专家分析，岛外购房者可分为四类。一是内陆城市旧城改造拆迁群体，部分人拟在海南安度晚年；二是移居海南就业的年轻人；三是一些购房者在海南购置第二居住地或者养老之所；四是投资型，看好海南房产的升值潜力。

　　在五指山市“水岸别墅”小区，一位从黑龙江来的老人告诉记者，来这里买房的大多数是东北人和北京人，多数是为了养老。2006年他买房时，房价才1080元/平方米，现在涨到2280元/平方米。

　　大量购买低端房产的岛外消费者进入海南，在促进经济短期繁荣的同时，却留下许多的隐患：

　　加大了环境资源的承载负担。五指山市地处海南生态核心区，是国家重点扶贫农业市。记者看到，在没有产业集群支撑、没有污水处理厂可供排污、缺少医疗保障的情况下，大面积开发养老型房地产业，环境承载力令人担忧。

　　大量低端住房产品涌现使土地被贱卖。为满足岛外购房需求，建设大量低端房产，会使很多土地的价值得不到应有的体现。土地价格便宜，必然是政府所得到的级差地租及以价格为基数的各项税收减少，导致城市发展后劲不足。

　　总体来看，过多低端房产的建设对海南经济长远发展构成负担。海南省政协委员周敬民指出，养老型购房者加大了当地居民的老龄化比重，占用了当地的交通、医疗、文化娱乐等公共资源，挤占了当地百姓的利益，影响到当地公共服务水平，增大了当地的社会成本。

     高端房地产利于持续发展

　　海南本身的条件适宜发展高端市场。国务院已同意海南建设“国际旅游岛”，海南未来的定位将是一个国际知名的度假胜地。目前国际知名的热带滨海旅游度假城市和度假区，住宅无不以少而精的高端、高价定位。

　　业内人士称，从可持续发展的观点上看，海南房地产业必须建立在生产服务的基础上。生产服务类房地产和消费类房地产对社会的贡献率有着本质差异。以三亚市为例，生产类房地产对经济社会的贡献率是：某五星级酒店，人均占用的住房是10平方米，年人均生产GDP是50万元，交纳的税费是5.2万元；而消费类房地产的贡献率是：某移居类的小区，人均住房是40平方米，年人均消费不足1万元，交纳的税费是600元，而每年所消费的公共产品是四五千元，形成的公共财政负担是3400至4400元/年。如果是生产类产业发展带动，其发展是健康的、持续的；如果是移居消费类带动，将是昙花一现。

　　发展高端房地产对岛外高收入阶层有较大的吸引力。虽然购买者数量下降，但占用自然资源和公共产品也会相对较少，而消费强度会很大。另外，高端商品房对城市的景观起到较大的正面影响，可大大提高城市的档次，有利于提高海南省的人口素质结构，增强知识的辐射作用，带来较多的商业信息和商业机会，促进地方经济的发展。

　　发展高端商品房还有利于增加政府财政收入，增强政府解决低收入阶层住房问题的财政能力，促进社会财富合理分配。高端房地产可大大增加土地收益和房地产交易税收，政府可以从高端商品房、高收入消费者获得高额收益，再用这些收益作为经济适用房和廉租房建设资金，反哺本地低收入群体，增强社会保障。

　　但是，由于岛内普通居民购买力较低，如果完全以高端房地产为开发建设的主流，必然会影响岛内居民的购房需求。李建飞说，为促进海南房地产和谐发展，必须实行“两条腿走路”的发展模式：一方面提高门槛，以高品位房产吸引岛外客源来海南消费；另一方面大力实施廉租房、经济适用房、“双限房”等政策，解决岛内普通居民的住房需求。

　　（记者:赵叶苹 李生东）